Cedolare secca sugli affitti brevi: quando conviene davvero

Che cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: al posto di far concorrere i canoni di locazione al reddito complessivo IRPEF, li tassa con un'aliquota fissa e sostituisce anche le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. È un'opzione, non un obbligo: si esercita in dichiarazione, anno per anno.

Si applica alle locazioni brevi — contratti fino a 30 giorni fra persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa — comprese quelle concluse tramite portali come Booking.com o Airbnb.

Questo articolo è una guida divulgativa, non una consulenza fiscale: la tua situazione specifica va verificata con un commercialista.

Le due aliquote: 21% e 26%

Dal 2024 l'aliquota non è più una sola:

• ●21% sulla prima unità immobiliare destinata a locazione breve nel periodo d'imposta, scelta dal contribuente in dichiarazione
• ●26% dalla seconda alla quarta unità immobiliare

Oltre quattro immobili destinati a locazione breve nello stesso anno, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: servono partita IVA e regime d'impresa, e la cedolare secca non è più applicabile.

L'aliquota si applica al canone lordo: nessun costo è deducibile, nemmeno le commissioni trattenute dalla piattaforma. Chi incassa 20.000€ lordi e ne ha girati 3.000 alle OTA paga comunque l'imposta su 20.000€.

Il confronto con l'IRPEF ordinaria: l'errore più comune

Senza opzione per la cedolare, il canone entra nel reddito complessivo con un abbattimento forfettario del 5% e viene tassato con gli scaglioni IRPEF: 23% fino a 28.000€, 35% fino a 50.000€, 43% oltre.

Qui si annida l'errore che fa sbagliare il conto a quasi tutti: conta l'aliquota marginale, non quella media. I canoni non partono da zero, si sommano sopra i redditi che hai già. Se lavori come dipendente con 25.000€ di reddito, i tuoi canoni non vengono tassati al 23%: cadono in gran parte nello scaglione al 35%.

Un esempio numerico

20.000€ di incassi lordi da locazione breve, un solo immobile:

• ●Con cedolare secca al 21%: 4.200€ di imposta, ti restano 15.800€
• ●Senza altri redditi, con IRPEF: imponibile 19.000€, imposta circa 4.190€ — praticamente identico
• ●Con 25.000€ di altri redditi, con IRPEF: l'imponibile da locazione si somma e cade sopra la soglia dei 28.000€ — l'imposta sale a circa 6.290€, cioè oltre 2.000€ in più

E il divario è in realtà più ampio di così, perché in regime IRPEF si pagano anche le addizionali regionali e comunali, che la cedolare secca esclude.

Puoi rifare il conto con i tuoi numeri con il calcolatore cedolare secca: chiede incassi lordi, altri redditi e numero di immobili, e mostra imposta e netto dei due regimi affiancati.

Quando la cedolare NON è la scelta automatica

La cedolare conviene quasi sempre a chi ha altri redditi significativi, ma ci sono casi in cui va verificata:

• ●Redditi complessivi molto bassi: se resti interamente nel primo scaglione, il 23% su una base ridotta del 5% si avvicina molto al 21% sul lordo, e le detrazioni personali (che la cedolare non permette di sfruttare sul reddito sostituito) possono ribaltare il confronto
• ●Detrazioni e deduzioni da recuperare: spese mediche, ristrutturazioni, familiari a carico si scaricano sull'IRPEF. Se il reddito imponibile IRPEF è troppo basso per assorbirle, quelle detrazioni si perdono
• ●Dal secondo immobile: con aliquota al 26% il margine rispetto allo scaglione del 35% si assottiglia, e con redditi bassi può sparire

Le ritenute operate dai portali

Le piattaforme che incassano il canone per conto tuo operano una ritenuta del 21% sull'importo lordo e la versano all'erario. Non è l'imposta definitiva: è un acconto che ritrovi in dichiarazione e che si scala da quanto dovuto, a titolo d'acconto o d'imposta a seconda del regime scelto. Chi vede quella ritenuta in estratto conto e pensa di aver già chiuso i conti con il fisco si trova un saldo a debito l'anno dopo.

Cosa serve tenere in ordine durante l'anno

Il regime si sceglie in dichiarazione, ma i dati che servono si raccolgono tutto l'anno:

• ●Il lordo incassato per immobile, comprensivo delle commissioni trattenute dalle piattaforme
• ●Le ritenute già operate dai portali
• ●La distinzione fra canone, spese di pulizia addebitate separatamente e tassa di soggiorno incassata per conto del comune (che non è un tuo ricavo — vedi la guida alla tassa di soggiorno)

Un registro delle prenotazioni tenuto in ordine durante l'anno rende questo conteggio una lettura, non una ricostruzione a posteriori dalle mail delle OTA.

Riepilogo pratico

1. La cedolare secca tassa il canone lordo al 21% (primo immobile) o al 26% (dal secondo al quarto), senza deduzione dei costi
2. Oltre quattro immobili in locazione breve il regime non è applicabile: si entra nell'attività d'impresa
3. Il confronto con l'IRPEF si fa sull'aliquota marginale, non su quella media: senza considerare gli altri redditi il conto è sbagliato
4. Le addizionali locali, escluse dalla cedolare, spostano ulteriormente il confronto a suo favore
5. La ritenuta del 21% operata dai portali è un acconto, non l'imposta definitiva
6. Verifica sempre il caso concreto con un commercialista, soprattutto se hai detrazioni importanti da recuperare