Perché il soggiorno minimo esiste
Ogni prenotazione, di una notte o di dieci, porta con sé un turnover: pulizia completa, cambio biancheria, lavanderia, check-in e check-out. Il soggiorno minimo (MLOS, minimum length of stay) serve a evitare che il costo di questi passaggi mangi il ricavo delle notti brevi, e a proteggere i periodi di alta domanda dalle prenotazioni che bloccano il calendario nel modo sbagliato.
Impostato male, però, fa perdere prenotazioni: chi cerca una notte sola non prenota da te e va dalla concorrenza.
Il conto di una notte sola
Un esempio illustrativo, da rifare con i tuoi numeri:
- ●Tariffa per notte: 80 €
- ●Costo di un turnover (pulizia, lavanderia, prodotti): 30 €
| Soggiorno | Ricavo | Costo turnover | Resta |
|---|---|---|---|
| 1 notte | 80 € | 30 € | 50 € |
| 2 notti | 160 € | 30 € | 130 € |
| 3 notti | 240 € | 30 € | 210 € |
Con una notte sola il turnover pesa per più di un terzo del ricavo; con tre notti per un ottavo. È per questo che, quando la domanda c'è, due notti a 80 € valgono più di due prenotazioni da una notte: stesso ricavo, doppio turnover.
Varia il minimo con la domanda
Un minimo uguale tutto l'anno è quasi sempre sbagliato. Una struttura tipica:
- ●Alta stagione ed eventi: minimo più alto (per esempio 2-3 notti), perché le notti si vendono comunque
- ●Weekend: minimo di 2 notti sul venerdì-sabato, per evitare che una notte di sabato isolata lasci invenduto il venerdì
- ●Bassa stagione e giorni feriali: nessun minimo, o una notte con tariffa più alta
Il problema dei buchi
Il costo nascosto del soggiorno minimo sono i "buchi": una notte libera tra due prenotazioni che, con un minimo di due notti, nessuno potrà mai prenotare. Tre modi per evitarlo:
- Allenta il minimo a ridosso della data: se mancano pochi giorni e la notte è ancora libera, togli il vincolo
- Minimo sull'arrivo, non sulla notte: imponi il minimo solo agli arrivi in certi giorni (per esempio il venerdì), lasciando liberi gli altri
- Controlla il planner ogni settimana e cerca le notti isolate: sono le prime da liberare dal vincolo
Su Booking e Airbnb
Entrambe le piattaforme permettono di impostare il soggiorno minimo per data o per periodo. Se usi la sincronizzazione iCal, ricorda che il calendario sincronizza solo le date occupate, non le regole: il minimo va impostato separatamente su ogni canale. Vedi la guida alla sincronizzazione dei calendari.
Misura, non indovinare
Dopo un mese con il nuovo minimo, confronta occupazione, ADR e RevPAR con lo stesso periodo senza vincolo: se il RevPAR sale, il minimo lavora per te; se scendono le prenotazioni senza che salga l'ADR, è troppo alto. Il calcolatore RevPAR e ADR fa il conto in un minuto. Per il quadro generale delle tariffe, vedi i prezzi dinamici per piccole strutture.
Riepilogo pratico
- Il soggiorno minimo compensa il costo fisso del turnover
- Variarlo per stagione e giorno della settimana, non tenerlo fisso
- Minimo di 2 notti nei weekend di domanda, nessuno nei feriali di bassa
- Allentarlo a ridosso della data per non lasciare buchi
- Impostarlo su ogni canale: iCal non sincronizza le regole
- Verificarne l'effetto sul RevPAR
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