La locazione turistica è il contratto con cui si affitta un immobile a uso abitativo per finalità esclusivamente turistiche: la L. 431/1998 (art. 1, comma 2, lett. c) la esclude dalle regole dei contratti abitativi ordinari. La locazione breve è definita dal DL 50/2017 (art. 4): contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa, anche tramite portali, che possono includere solo la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Un contratto così breve di norma non va registrato all'Agenzia delle Entrate, ma averlo per iscritto, anche come fac-simile accettato online, aiuta in caso di contestazioni.
Locazione o struttura ricettiva: la differenza conta perché cambia tutto il resto. Affittacamere, B&B, case e appartamenti per vacanze sono strutture ricettive extralberghiere, disciplinate dalle leggi regionali sul turismo: richiedono di regola una SCIA al Comune, hanno requisiti minimi e, se svolte come impresa, partita IVA. La locazione breve non offre servizi alberghieri (colazione, reception, cambio biancheria frequente): appena li offri in modo organizzato, l'attività si avvicina a quella ricettiva. Dal 2021 si presume l'attività d'impresa quando si destinano a locazione breve più di quattro appartamenti (L. 178/2020, art. 1, comma 595), e dal 2024 la locazione turistica svolta in forma imprenditoriale richiede la SCIA (DL 145/2023, art. 13-ter).
Obblighi che valgono comunque: CIN esposto e negli annunci, dotazioni di sicurezza (rilevatori di gas e monossido, estintore), schedine Alloggiati Web entro 24 ore (art. 109 TULPS, esteso alle locazioni brevi dal DL 113/2018), imposta di soggiorno dove istituita, comunicazione dei flussi turistici dove la Regione la prevede, e per i redditi la scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria.
Esempio pratico: una proprietaria affitta un bilocale a Napoli per soggiorni di 2-6 notti tramite due portali, con biancheria e pulizia comprese: è una locazione breve. Se iniziasse a servire la colazione ogni mattina e ad affittare tre camere del proprio appartamento con reception, starebbe facendo un B&B o un affittacamere, con regole regionali proprie.
Errore tipico: chiamare "B&B" sui portali un appartamento in locazione breve, o al contrario gestire come locazione un'attività con servizi e più unità che la legge considera impresa. Altro errore: pensare che sotto i 30 giorni non ci siano obblighi verso la Questura.
Cosa fare: verifica sul sito della tua Regione la classificazione corretta, tieni un fac-simile di contratto, ricevute per ogni soggiorno e un registro di schedine e imposta di soggiorno.
Nel nostro PMS: le stesse funzioni servono sia a una locazione breve sia a una struttura ricettiva: schedine Alloggiati Web inviate con il servizio ufficiale, imposta di soggiorno con le regole del tuo Comune, export dei flussi turistici, CIN sulla pagina di prenotazione e sul check-in online, codici porta per serrature smart. Il sito offre inoltre strumenti gratuiti per il contratto di locazione breve, la ricevuta, il confronto cedolare secca e le dotazioni di sicurezza.
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